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多城楼市调控再加码 2017总基调“稳”字当先

2016-11-24 11:41:22 来源:中国经营报

文章摘要:10月份全国70个大中城市中,一线城市和二线城市房地产市场明显降温,多城房价环比涨幅快速回落。

房价似乎要涨不动了?

国家统计局11月18日发布的数据显示,10月份全国70个大中城市中,一线城市和二线城市房地产市场明显降温,多城房价环比涨幅快速回落。

和这个数据对应的是,多地楼市调控政策再度加码:杭州、武汉与深圳相继发布了楼市新政,从公积金、社保与贷款首付比例等方面进行了加码。更有媒体报道,房地产重点调控名单还可能继续扩围。

按照统计局的数据,房地产行业对中国1~9月GDP增长贡献了8%。而来自中金公司的测算显示,地产服务业对名义GDP增速的贡献率约为12.3%、对实际GDP增速的贡献率约为3.8%,无论哪个数据都表明房地产在中国经济中的分量。

摩根士丹利华鑫证券首席经济学家章俊也对《中国经营报》记者分析称,“短期内随着房地产调控政策的逐步落实以及投资者对房价走势预期的改变,房地产投资增速会逐步放缓,从而对经济的拉动作用逐步减弱,考虑到房地产销售领先房地产投资两个季度左右,明年二季度房地产投资下滑会比较明显,届时再加上基建投资的边际效应减弱,中国经济压力会明显上升。”

楼市调控再升级

11月15日,深圳市住房公积金管理中心网站发布通知称,要求调整公积金贷款首付款比例,公积金缴存职工家庭名下在深无房的首付比例最低为30%,名下在深拥有1套住房的首付比例不低于70%。这是继国庆开启限购后,深圳出台的又一个调控政策。

在此一天前,武汉市深夜也再出限购政策。从11月15日开始,本市户籍禁止购买第三套住房,非本市户籍则需提供武汉市连续缴纳2年社保或个人所得税证明,并且对于补缴的不予承认。

更早之前,11月9日,杭州市也上调住房公积金贷款和商业性住房贷款首付比例,暂停发放第三套及以上住房贷款。

不同的城市,同样的是即刻执行、同样是从公积金、社保与贷款首付比例等方面进行了加码。其中,杭州已经是9月以来第四次调控政策加码,武汉也是第三次。

11月18日,国家统计局数据发布后,这些城市的另一个共同点也浮现出来:杭州、武汉房价环比涨幅均较高。杭州10月新建商品房价格环比上涨3.2%,武汉10月房价环比涨幅较9月还上涨了3.6%。

“热点城市谁涨谁调控”的预期正在逐步形成。“此类调控会使得购房者入市成本继续增加,从后续市场表现来看,会使得炒房需求减少;同时也能够稳定市场预期。一般来说,二线城市会继续跟进。而一线城市近期只需要对预售证发放进行严格把控。另外,从后续跟进的角度看,后续财税政策收紧是一个大概率事件。这需要提防风险,但对于刚需购房者来说影响不会太大。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者分析称,“控制房价的目标依然是近期地方政府需要考虑的内容,所以其他二线城市近期也不排除会出台其他相应的调控政策来辅助此前既有的政策。”

随着房地产销量下滑,未来地产投资回升持续性存疑。不过截至到10月份,房地产开发投资同比增长6.6%,增速比前9个月提高0.8个百分点,连续3个月回升;尤其10月当月增速甚至达到了两位数,同比增长13.5%,为2014年5月以来的最高增速。

对于这一数据,在高盛高华首席中国经济学家宋宇看来,投资增速通常滞后于销售数据,预计房地产投资在年内剩余时间里将依然保持强劲,但明年可能面临更大的下行压力。

海通证券首席宏观分析师姜超指出,过去的一年多,由于地产销售增速大幅回升,全国房地产库存有明显下降,以房地产待售面积衡量的全国商品房库存销售比(商品房待售面积/过去三个月销售面积均值)在2016年初高达7.3,而到了9月份已经降至5.1,但是假如未来几个月的地产销售增速平均下滑-20%,那么全国商品房库存销售比将立即上升至6个月以上,达到过去几年历史同期的峰值水平,这也就意味着地产投资和新开工的扩张很难持续。

“房地产市场回暖短期可以促进经济增长,主要表现在房地产开工增加推升固定资产投资,房地产上下游产业带动工业生产加速,房价上涨带来的财富效应促进消费,以及对原材料的需求推高大宗商品等原材料价格进而推高通胀。”瑞穗证券首席经济学家沈建光表示。

“相对稳定”的政策预期

鉴于房地产在国内的“金融属性”强烈,房地产市场趋于平稳之时, 逐利的流动性也可能重新导演“蒜你狠”“豆你玩”的故事。

近期大蒜价格猛涨发出的信号不容忽视。 国家发改委10月31日公布的10月全国小农产品价格情况显示,10月大蒜的批发价格和零售价格分别为7.24元/斤和7.89元/斤,同比上涨90%和67.9%。另一农产品辣椒据卓创资讯统计收购价为7.10~7.15元/斤,比同期均价相比涨幅60%。

这样的故事套路在以往屡屡上演过。在2006~2007年及2010~2011年这两个通胀周期中,大蒜的价格都先于CPI两个月开始走高。

目前, 10月CPI同比上涨2.1%,进入11月份猪肉价格回弹,蔬菜价格也处于回升状态,食品价格回升。非食品价格继续上行,衣着和医药价格保持上行态势,由于能源价格上涨,居民用能源价格和交通费用上行。

“11月份翘尾影响仍然是2.1,之后4个月翘尾影响下滑。CPI四季度约为2.2%,但2016年一季度CPI超过2%有难度。”银河证券首席经济学家潘向东对记者分析称。

这一背景下,在稳健控制流动性的同时,引导资金“脱虚向实”依然是摆在决策层面前的难题。

11月7日至11月13日,各期限逆回购合计到期6700亿元,央行展开7天逆回购操作2600亿元,利率维持2.25%不变,展开14天逆回购操作1000亿元,利率维持2.40%不变,展开28天逆回购100亿元,利率维持2.55%,央行票据到期投放100亿元,一周合计实现净回笼2900亿元。

“近期货币市场资金压力有所缓解,短期利率回落,央行顺势回收短期货币投放工具,各期限工具投放规模均有压缩,当前存续工具更多地被替换为期限更长的28天逆回购和MLF(中期借贷便利),一方面可以填补资本外流带来的长期货币缺口,另一方面适度提高金融机构资金成本,用价格手段抑制过度扩张。”潘向东指出。

沈建光认为,当前全球货币政策宽松,中国经济基本面也不支持加息周期,同时降息降准会推高资产泡沫同时增大人民币贬值压力,负面效应较大。所以,《2016年第3季度货币政策执行报告》罕见的七提“泡沫”,意味着未来政策或从保增长更多的向防泡沫倾斜,货币政策可能有所收紧。

“未来的货币政策会保持相对稳定,基准利率或准备金率在未来一年不会变化,但通过一些定向措施,实际流动性较2016年会有所收紧。”他说。

央行网站11月8日发布的2016年第三季度货币政策执行报告指出,坚持实施稳健的货币政策,保持灵活适度,适时预调微调,增强针对性和有效性,做好与供给侧结构性改革相适应的总需求管理,为结构性改革营造中性适度的货币金融环境,在保持流动性合理充裕的同时,注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险。

中央经济工作会议即将召开,业内人士预计,2017年政策总基调可能仍是“稳中求进”,政策以稳为主,宏观调控料继续采取“积极财政、稳健货币”组合。

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