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买房贷款办不下来违约算谁的?有件事一定要提前做!

2017-09-01 10:43:35 来源:融360

文章摘要:申请的房贷一直没音信,到底是什么原因造成的呢?这已经不是第一次听到有人抱怨房贷不下来了。假如房贷真的没办下来,到底算谁的责任?会有哪些风险?

信贷政策收紧,很多购房人向融360房贷君(fangdai123)反映,申请的房贷一直没音信,到底是什么原因造成的呢?这已经不是第一次听到有人抱怨房贷不下来了。假如房贷真的没办下来,到底算谁的责任?会有哪些风险?

首先要知道,造成房贷办不下来的原因主要有三个:

1、购房人自己征信、提交材料有问题

房贷办不下来,先要确认自己的征信、提交的材料什么的有没有问题,如果个人信用记录不良不是故意造成的,可以跟产生逾期的银行协商能否开具非恶意逾期证明,但在政策要求比较严格的银行,未必行得通。这个时候关键就要看产生逾期的银行,和准备申请房贷的银行的要求了,在申贷前可以详细咨询贷款银行的信贷员,因为对方是你的对接人,对你的情况相对更了解些,解决问题也更加有针对性。

2、卖方原因(开发商、卖房人)

买新房的时候,由于买房的人较多,难免会有出现漏交材料的情况,再或者开发商出售没有预售许可的房子,两种情况都是开发商造成的贷款办不下来,购房人可以要求开发商解约,并要求退还首付金、定金,并承担相应的违约金。

买二手房贷款办不下来,最常见的问题就是二手房产权不明确、房龄过大、不满足满五唯一的条件等,说白了就是二手房房主有意或者无意隐瞒了房子的真实情况,因此买房前的核实工作显得尤为重要,除了看产权证的信息,还可以通过房产登记部门、小区其他邻居了解房主的情况,同时在签订合同的时候明确违约责任,维权的时候能有理有据。

3、银行放贷慢

还有一种情况,就是材料、房子什么的都没问题,等了好几个月房贷就是不下来,问信贷员也只是说已经审核通过了,但是放款需要排队,今年政策收紧,放贷时间普遍变长了,等上3、4个月的情况太多了,这个时候要注意做好心理准备,在签订贷款合同的时候,就明确一下放款时间,如果事先信贷员已经告诉说放贷比较慢,只能耐心等待。如果已经将放款期限写到合同里,银行在规定时间内没有按时放款,就属于银行方面违约,购房人可以主张银行承担违约责任。

不过如果是政策变动,属于不可抗拒力,《民法通则》里对于不可抗拒力的定义是:指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。包括自然灾害、如台风、地震、洪水、冰雹;政府行为,如征收、征用;社会异常事件,如罢工、骚乱三方面。购房人失去了购房资格或者被提高了首付、利率,就属于不可抗拒力,银行方面不需要承担责任,双方可以协商解决,或放弃申贷、或按照最新政策执行。协商不成的,银行也无能为力,只能通过法律手段解决了。

法院判决采用优先合同约定原则

需要注意的是,无论是什么原因造成贷款办不下来,法院判决时一般会以合同约定为准,所以购房人在与开发商和卖房人、银行签订合同时,就注明违约责任,在维权时会更容易些。

贷款周期拉长易导致一房二卖,预告登记制度来帮忙

贷款周期变长,最直接的影响就是购房时间成本变长,有些卖房人在等待贷款期间,把房子抵押出去,或者出现其他债务纠纷,造成买房人不能过户。有一种方式可以减小这种损失,那就是预告登记制度。

买房人可以在签订购房合同前进行预告登记,预告登记是指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,而按照约定可以向登记机关申请预告登记。2007年颁布的《物权法》确立了预告登记的法律效力,《物权法》第二十条规定,“登记预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。” 在双方完成预告登记之后,卖方不能做的事包括:转移产权,以房产作抵押,以房产做担保。如果在预告登记之后,卖方仍与第三方签订了房产抵押合同,第三方的抵押权也不成立。不过预告登记之后,卖房人是可以继续出租房屋获得收益,或者住在房子里,直到交房。

这样看来,预告登记后,卖房人不能在没经过买房人同意的情况下,随意处分房产,防止了一房二卖。

需要注意的是,预告登记只有三个月的有效期,“预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。”所以,预告登记三个月内,务必完成不动产登记。如果时间真的来不及,也没关系,你可以反复申请预告登记。目前,法律法规并未就预告登记的次数进行限制。各地登记机构也都准许对于就同一事项多次申请预告登记。另外,二手经适房无法进行预告登记。

无论是买房还是申请房贷,都是一个复杂、容易产生变数的过程,贷款办不下来、房子出现问题,到最后受伤最深的还是买房人,让人欲哭无泪。大家还是谨慎些,仔细核查房屋信息、保证材料真实有效,尽量别出差错。

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