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购房遇到“户口老赖”怎么办

2017-10-16 15:20:24 来源:法治周末报

文章摘要:在全国绝大多数省市并未出台户口强制迁出相关规定前,律师建议,购房者在决定签约之前,一定要自己到房屋所在地的派出所查询房屋内的落户情况,如果房屋内还有上上家的户口,至少可以要求卖家先把上上家的户口迁出问题处理完再签约。

房子买了两年多,原房主却一直不把户口迁走,户口簿上的户主至今也还是原来的房主。邹先生不得不因此把原房主刘先生起诉至法院。

邹先生告诉记者,他是2014年年底在北京购买的一套二手房,总价在260万元左右,合同约定,原房主刘先生应当在房屋所有权转移之日起10日内,向房屋所在地的户籍管理机关办理完毕原有全部户口迁出手续。如因刘先生自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的,应当向邹先生支付房屋总价款10%的违约金,并继续履行全部户口迁出义务。

“我于2014年12月19日办理的房屋过户,此后就很难再联系上刘先生一家,他家的户口一直留在房子里。”邹先生告诉记者。

2016年年底,邹先生考虑把这套房子卖掉。到中介公司咨询后他发现,如果房子里尚有未迁出或难以迁出的户口,销售价要比市场价低几十万元。

再次联系刘先生一家无果后,邹先生选择走法律途径。

“但咨询律师后我才发现,即便是起诉,我也只能要求对方按照合同约定赔偿违约金,而不能请求法院判处对方迁出户口。”邹先生说。

今年8月,法院判决邹先生胜诉,并判刘先生按照合同约定赔偿邹先生违约金。只是即便是赔了违约金,刘先生至今也依然未把户口迁走。

邹先生的代理律师王玉臣告诉法治周末记者,邹先生遇到的情况在北京并不少见,他每年都会接到关于此类问题的咨询或案件。

这种情况下,像邹先生一样的购房者,除了要求赔偿违约金,是否还有别的救济渠道?

“户口老赖”何以存在

为什么原房主在卖房后不愿意把户口迁出去?

记者试图联系到刘先生本人,但是其电话一直无人接听,邹先生亦表示,他也很难联系上刘先生一家。

“根据我了解的情况,有的人是户口无处可迁,比如,原房主卖了原来的房子后,没有买新房,或者买的新房没有落户权限;有的人是出于拆迁考虑,想要等房子拆迁后分一杯羹;有的是跟孩子上学有关,原房主可能还有孩子在房屋所在片区就读,就不愿意迁走。”王玉臣说,还有一些人没有任何理由就是不迁,邹先生碰到的情况就是如此。

如果原房主的户口一直不迁出去,对于购房者有何风险?

北京京师律师事务所房地产交易法律事务部主任王琮玮告诉法治周末记者,可能的风险包括:房屋内的上学学籍被占用了;原房主跟其他人或机构产生纠纷,结果法院传票寄到了购房者手中;原房主试图索取拆迁补偿;影响房屋的市场价。

法治周末在采访中发现,全国各地都有人遇到过邹先生的情况,但问题主要出现在北京、上海等户口相对稀缺的大城市,这些深受原房主不迁户口之苦的购房者还成立了一个QQ群叫做“户口老赖受害全国总群”,这个QQ群的人数已经超过1000人。

北京的另外一位购房者遇到的情况更为复杂,他在购房后发现,上上家的户口还落在所购房屋内;还有一位来自山东济南的余女士告诉记者,她在购买了房屋后,根本联系不上卖房者,她通过反复拨打当地市长热线后,才有民警主动跟她联系,帮忙找到了卖房者的现住址,但是问题也始终未能解决。

原房主不迁户口怎么办

遇到“户口老赖”有哪些解决办法?购房者如果到法院起诉原房主,可以要求法院判决原房主迁出户口吗?或者是否可以要求公安机关强制将原房主户口迁出?

王玉臣告诉记者,如果购房合同中约定了户口不迁出的违约责任,购房者可以起诉原房主要求赔偿违约金,但是不能要求法院判决原房主迁出合同,因为这不在法院的职权范围内。户口迁移属于行政管理范畴,要求原房主迁出户口不属于民事案件受理范围。

王玉臣表示,在包括北京在内的全国绝大部分地方,公安机关也没法强制其迁出,因为没有相关的法律依据。

法治周末记者咨询北京、上海、郑州等地的部分派出所咨询后,对方均告知户口迁移必须原房主自己申请,公安机关没办法强制迁出,因为把迁出后总要有个落户的地方,但公安机关无法决定把原房主的户口落到哪儿。

公开资料显示,目前全国仅有极少数公安机关办理过强制户口迁出的情况。

据《济南日报》报道,根据新实施的户籍政策,今年8月24日,山东省济南市历城警方发出户改新政后全市首份要求原房主迁出户口告知书,20个工作日如果原房东拒不迁户口,派出所将强制迁至社区集体户。

这一做法的依据是济南市公安局今年8月初印发的《济南市公安局贯彻落实〈济南市政府关于进一步深化户籍制度改革的实施意见〉调整完善户口迁移政策实施细则》,其中规定:“房屋所有权、使用权发生转移,原住户应当在发生转移前将户口迁出。原落户人员拒不迁出的,经现房主提出书面申请,公安派出所履行告知程序后,可将其户口迁至户籍地社区集体户。”

“但是这种情况还很少见。”王玉臣说道。

在全国绝大多数省市并未出台户口强制迁出相关规定前,购房者怎么能避免遇到户口老赖,在遇到户口老赖后,又该如何尽量降低损失?

王玉臣建议,购房者在决定签约之前,一定要自己到房屋所在地的派出所查询房屋内的落户情况,如果房屋内还有上上家的户口,至少可以要求卖家先把上上家的户口迁出问题处理完再签约。

王玉臣在接受咨询时发现,还有不少购房者根本没有在合同中明确约定卖方户口迁出的具体时间和相关违约责任,这样一旦出现问题,购房者连违约金都无法要到。

“建议购房者一定要明确约定这两项内容,尤其在约定违约责任时,可以分段约定,逾期迁出时间越长违约金越高,这样对于卖房者会有更大的约束力。”王玉臣说,因为有的卖房者在发现被起诉后,就会考虑与购房者和解并把户口迁出去。

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