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将房产卖给子女可省十几万 继承买卖各有优势

2016-11-27 21:34:35 来源:羊城晚报

文章摘要:如今,一套房子价值几百万元,假如你准备买一套房子留给子女,但子女继承房产时还要支付一大笔遗产税,会不会觉得好亏?

如今,一套房子价值几百万元,假如你准备买一套房子留给子女,但子女继承房产时还要支付一大笔遗产税,会不会觉得好亏?

继承房产是“身后事”,但生前处理也许更好

很多你认为是理所当然的事情其实未必如你想象般简单。

比如我们通常认为,父母的房产自然是留给子女的,不然留给谁?独生子女嘛,继承父母的房产不是理所当然的吗?什么?把房产留给子女,还要交那么多钱?

前两周,《羊城晚报·楼市周刊》先后刊发关于房产继承的《继承房产如“生仔”,试过先知几复杂》、《不想和奇葩战斗,不如未雨绸缪》两文,便引发一大波读者集体吐槽:不说不知道,一说吓一跳,原来房产继承这么复杂、如此奇葩。

对很多人来说,房产继承这种事,可能一辈子就遇见一次,哪里去找经验?且几乎每个人面临的情况都会有所不同,各有各的处理方法,所以复杂、抓狂几乎是不可避免的。

有读者问:反正是自己的房子,早晚都是子女的,能否趁在世的时候处理完毕?免得以后给子女增添麻烦和变数。答案当然是可以的。把房产留给子女共有3种方式:继承、赠与、买卖。孰优孰劣,费用如何,且听坐堂专家细细道来。

继承、赠与、买卖,各有优劣

继承、赠与、买卖,是目前最常见的把房产留给子女的3种方式。

第一种:房产继承

发生的条件必须是产权人去世后,继承人才能办理。这种方式产生的费用最低。

但也有两个问题:第一,继承房产与赠与房产一样,以后子女出售房产,需要缴纳差额20%的个人所得税。现实中,父母留给子女的房子常常是楼龄较长的房产,比如评估价不高的房改房,但市场价却较高,所以两者的差额通常不低,20%的个税也有不少。

第二,进行继承公证时子女会面临各种复杂流程,例如“我爸是我爸”、“我妈是我妈”等奇葩证明。甚至还可能发生“转继承”,令独生子女无法全额取得父母房产的所有产权。这些问题都需要父母提前做好遗嘱公证、继承权公证来避免。

第二种:房产赠与

名副其实,是房产所有权人把房产无偿赠与子女。这种方式很好操作,但产生的费用不少。另外,和房产继承一样,将来如果子女卖房,差额20%的个人所得税无法逃掉。

一般来说,如果父母的房子楼龄较长,选择赠与的方式很“不抵”。所以,现实中,假如不是没有购房名额无法通过买卖过户的话,90%的人都不会选择这种方式。不过,如果是新买的房子、贵价房、多套房买家,赠与费用也不一定是最高的,还要仔细算笔账才行。

第三种:房产买卖

假如你好好算一下账,便会发现,在大多数情况下,买卖是最透明、最省钱省力的方法。当然,前提是,子女必须有购房名额。

遗产税、房产税,也应考虑

随着财富积累迅速提升,现在手中持有多套房产的父母有不少。对这一类有产人士而言,两个税种也应该考虑:一个是遗产税,一个是房产税。这两个税种虽然现在尚未开征,但按照趋势,未来迟早都会落地。

第一种:遗产税

前段时间,曾传闻深圳将成为我国首个试点征收遗产税的城市。早在2004年9月,财政部已出台《中华人民共和国遗产税暂行条例(草案)》(下称《暂行条例》),该条例在2010年进行修订(下称《新版草案》),给出遗产税的具体征收起点、对应税率及其计算方法。

据《新版草案》,应征收遗产税的遗产,包括被继承人死亡时遗留的全部财产和死亡前5年内发生的赠与财产;在遗产税税款缴清前,其遗产不得分割、交付遗赠,不得办理转移登记;

无人继承又无人受遗赠,遗产依法归国家所有,免纳遗产税;被继承人死亡前,依法应补缴的各项税款、罚款、滞纳金,未偿还的具有确凿证据的各项债务等允许在应征税总额中扣除;遗产税免征额为20万元。

对遗产税的征收方法,《新版草案》超额累计税率表的附件对应纳税遗产净额不超过80万元的,税率为0;80万-200万元、200万-500万元、500万-1000万元以及超过1000万元的适用税率分别为20%、30%、40%、50%,对应的速算扣除数分别为5万元、25万元、75万元、175万元,遗产税计算公式为“应纳税遗产净额×适用税率-速算扣除数”。

按照以上的计算方法,500万元的遗产净额应纳税84万元,1000万元、3000万元的遗产净额分别应纳税209万元和1034万元。遗产金额越高,所纳遗产税也越高。

如今,一套房子价值几百万元,假如你准备买一套房子留给子女,但子女继承房产时还要支付一大笔遗产税,会不会觉得好亏?所以,很多家庭,尤其是手中有多套房产的父母,必须考虑是否应该提前把房产处理好并留给子女。

第二种:房产税

不过,假如父母生前就处理好房产并留给子女,子女可能又要面临另一个税种:房产税。

假如父母提前把房产处理给子女,那么子女极可能秒升“土豪”,多套房产的拥有者今后可能会面临高额房产税征收的问题。

目前我国的房产税仅在重庆、上海两地先行启动征收试点,两地的征收细节虽然不太一样,但简单归纳,大致的征收标准如下:人均面积超过60平方米、多套房、别墅、豪宅需要征收。税率为房子交易价的0.3%-1.2%,总价100万元的房子,大概每年需要征收3000-1.2万元。

据专家分析,遗产税与房产税可能在2020年后才会征收。

算笔账

继承最便宜但不省心,买卖最省心也较便宜

继承:过户费用最便宜 一进一出或要花13.3万

房产过户给子女,收取的费用最少。

适合人群1、子女如有多套住房,卖房费用高。

2、继承手续复杂,常常会遭遇奇葩证明,可能发生继承纠纷。

3、要等父母去世后才能办。

4、未来可能会征收遗产税。

1、父母已经去世,只能继承。

2、适合继承关系简单、继承纠纷发生可能性低的家庭。

3、最适合以后不打算卖房或者是手中没有房子、以后也不买房的“无产人士”。

按照目前的操作方式,子女继承父母房产不用缴纳税费,也不用缴纳遗产税,只需要公证即可,公证费约为房价的1%。以上述普通住宅为例,其公证费用的征收标准为0.8%即8000元,其他费用也很低。

而且,很多时候,所谓的“房价”是评估价,比市场价要低很多,偷偷告诉你:还是可以讲价的!极可能房子的市场价是300万元,评估价只是200万元甚至100万元。总之,父母去世后的房产继承,子女需要负担的费用很低。

不过,需要注意的是,如果子女在继承房产后,在房产证不足5年的情况下出售,或者子女还拥有多套物业,就要缴纳房价差额20%的个税以及房价差额5%的增值税。以上述普通住宅为例,假如将来子女以150万元卖出这套房产,在一进一出之间,共涉及的税费可能约达13.5万元(150万-100万=50万元,50万×20%+50万×5%=12.5万元,12.5万+8000=13.3万元)。

当然,子女如果在取得房产证满5年后再出售该房产且是唯一住房,则可同时免缴个人所得税和营业税,只需要缴纳少量的交易手续费。但让很多人担忧的是,未来遗产税征收始终是一个方向。

本文以一套110平方米、现价为100万元的普通住宅为例算笔细账,在房产继承、赠与、买卖三种方式下,会产生多少费用?哪一种更适合你?

赠与:首次过户缴3%契税 一进一出或要花16.3万元

1、父母生前就能办好。

2、不受购买名额限制。

3、如果是两年以内的新房,赠与产生的费用比买卖少。

1、子女如有多套住房,以后卖房的费用高。

2、房产赠与子女,如果子女已婚,房产为子女夫妻共同财产。

适合人群

1、适合以后不打算把房子卖出去的人。

2、适合手中没有房子、以后也不买房的人。

3、适合已经没有购房名额的子女。

据广州市地税专家介绍,房产赠与需要缴纳的税费主要是契税,为房屋现价总额的3%;另外,和继承一样,也要缴纳公证费。以上述普通住宅为例,如果房产赠与子女,要缴纳契税3万元;加上8000元的公证费用,支出共为3.8万元(100万×3%+100万×0.8%=3.8万元)。

和继承房产一样,将赠与房产卖出去所产生的费用也很高。如果子女在受赠后不足5年出售房子,或者子女拥有多套物业,按照目前的操作方式,子女只能按据实征收方式缴纳个人所得税,即按转让收入减掉合理费用后征收20%,同时还要缴纳转让收入5%的增值税。假如日后子女以150万元卖出这套房产,在两次转手过程中共涉及的税费可能约达16.3万元(150万-100万=50万元,50万×20%+50万×5%=12.5万元,12.5万+3.8万=16.3万元)。

大部分时候,父母赠与子女的物业,公证处的评估价往往较低,而卖房的时候,市场价往往较高,两者的差额也会较高,按照差额25%来交税,税费标准确实不低,因此,除非子女已经没有购房名额,否则很少人会选择赠与这种方式。

当然,和继承房产一样,如果子女在房产证满5年后再出售且是唯一住房,可以免缴营业税以及个人所得税,只需缴纳少量手续费。

小贴士

买卖:手续最简单,也可能最省钱

原价卖房给子女

1、父母生前就能办好。

2、手续透明简单。

3、再次交易可能费用最低。

1、受购房名额限制。

2、买卖计税标准多种,如果恰好都按最高标准计税,也会产生比赠与更高的费用。

3、和赠与一样,变更所有权后,子女如已婚,该房产视为子女夫妻的共同财产。

适合人群

1、适合手中有多套房子的子女与父母。

2、适合还有购房名额的子女。

房产买卖,自然是按照买卖程序进行。据实操人员介绍,如今在广州市,只要证明彼此是直系亲属,可以按照房子的原价而非市场价进行交易。比如父母原来花40万元买的房子,可以40万元的原价卖给子女。这样一来,计税基数可以变得更低。据说,如今父母的房子给子女,90%通过买卖达成。

1、父母如果将房产卖给子女,房产证未满两年的,需要缴纳房屋现价总额5%的增值税,还要缴纳房价1%的个人所得税以及契税(注:契税标准有3种,从1%-3%不等,110平方米的普通住宅,契税标准为1.5%,详见附表)。

以上述普通住宅为例,卖房给子女需要缴纳增值税、个人所得税及契税约7.5万元(100万×5%+100万×1.5%+100万×1%=7.5万元)。但这是费用最贵的情况,不妨等房产满两年后再交易,缴纳的税费会大幅下降。

2、父母如果将房产卖给子女,房产证已满两年的,免征房屋现价总额5%的增值税,只需缴纳房价1%的个人所得税以及契税,即100万×1%+100万×1.5%=2.5万元。

3、如果是父母唯一住房且房产证已满5年以上,免征1%的个人所得税、增值税,只需缴纳契税,即100万×1.5%=1.5万元。

至于日后子女把房子卖出去,则按照上述一样的买卖手续交易即可。

由于受房屋面积,居住年限,首套、二套、多套等的限制,如果在父母卖房给子女的过程中,需要按照最高标准来缴纳个人所得税、营业税和契税,则买卖过程所产生的费用,也可能会出现比房产继承、赠与的费用高。

但在大多数情况下,把房子卖给子女,费用还是相对较低。而且,买卖的手续与收费都很透明,是最省心的方式,不像赠与、继承,很多时候,你根本搞不清楚公证处会给房子开出多少的评估价。

从法律层面来看,以上三种方式各有利弊和风险,无法简单地从交易费用来判断合算与否,只能视不同家庭的实际情况具体问题具体分析,建议市民可针对自己的个人情况和房子情况,就近找中介地铺进行咨询。

(注:登记费和印花税是以上三种方式都必须缴纳的,因数额较少,本文忽略不计算。)

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